一、地产股的投资逻辑</P>
对于资源类投资品，如果你认为某种资源品未来价格会上涨，与其买这个资源品或者资源品期货，不如去买主营这个资源的上市公司，因为这种公司的上涨会有一个成倍的效应，当然如果下跌也是成倍的，所以需要在很确定的情况下购买。</P>
一样的道理，房地产公司也是这样。</P>
房地产公司在过去一段时间被打压得惨不忍睹，现在如果房地产环境有所改善的话，房地产公司股价相信会涨得有可能会比房价更多。</P>
以年报正常披露、市值超过100亿以及没有踩房地产“三条红线”等为筛选条件，从100多家港股和A股房地产行业上市公司中选出了22家公司。</P>
然后再从财务分析，估值情况，风险系数以及近期的股价走势综合给它们打分，其中财务得分为0-5分，估值得分为0-3分，风险得分为0-2分，也就是说总的得分会在0到10之间，选择得分较高的来考虑投资。</P>
房地产作为拉动经济的三驾马车之一，自2022年以来已经看到各地房贷开始放松了，这是我们认为房地产股票大概率在未来1-3年大涨的分析逻辑。</P>
这个投资逻辑是基于国家会像历史上那样用房地产来提振Gdp，但是历史不代表未来，谁也不能对未来完全预测正确，而且具体要投资哪家公司一定需要投资者自己对个股做深入分析之后再做投资决定。</P>
除了龙光集团因为财报造假投资逻辑发生变化，华发集团因为股价涨到位，旭辉是今年9月份通知卖出，其它的四只地产股的投资逻辑还在的。</P>
二、地产行业现状</P>
（一）政策层面</P>
地产支持政策密集出台。</P>
销售端，中央层面提出“认房不认贷“，并指导商业银行降低存量按揭利率，各地方也延续了托底地产销售的积极政策态度；</P>
投资端，房地产“三大工程”的提出及推进，对于弥补传统房地产行业转型过程中投资增速的下滑，进而呵护地产行业平稳运行有积极意义；</P>
房企融资和风险化解端，相关会议及文件多次强调支持头部房企改善资产负债状况、鼓励运用融资工具等，11月深圳国资委表态支持万科，政策对于地产风险的托底意图较为明确。</P>
（二）市场情况</P>
1、销售端</P>
根据房管局数据，年初至今64城成交面积达万平米，累计同比下降15%，环比略有增长。</P>
各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为0%、-18%、-35%，年初至今累计增速0%、-11%、-30%。</P>
二手房年初至今累计成交面积7706万平米，同比增速29%，前值29%。</P>
综上，从房屋成交面积来看，各线城市走势基本一致，新房成交环比增长，二手房成交同比增长。</P>
2、投资端</P>
截止到2023年第47周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积万平方米，成交土地规划建筑面积2817万平方米，同比下降42%，成交溢价率为2.3%。</P>
其中，一线城市成交土地规划建筑面积209万平方米，同比增加88%；</P>
二线城市成交土地规划建筑面积533万平方米，同比下降60%；三线城市成交土地规划建筑面积2075万平方米，同比下降39%。</P>
2023年1-10月全国房地产开发投资累计完成额为9.6万亿元，累计同比下降9.3%。其中住宅开发投资累计完成额为7.3万亿元，累计同比下降8.8%。</P>
2023年10月全国房地产开发投资当月完成额为0.9万亿元，同比下降11.3%，环比下降16.6%。</P>
其中住宅开发投资完成额为0.7万亿元，同比下降12.7%，环比下降17.0%。</P>
2023年1-10月全国房屋新开工面积为7.9亿平，累计同比下降23.2%。其中住宅新开工面积为5.8亿平，累计同比下降23.6%。</P>
2023年1-10月，全国房屋施工面积为82.3亿平，累计同比下降7.3%。2023年1-10月全国房屋竣工面积为5.5亿平，累计同比上升19.0%。</P>
综上，目前全国土地成交面积同比下降，成交溢价率环比下降；全国房地产开发投资也在下降。截止到今年10月，全国房屋新开工同比降幅扩大，竣工面积同比升幅收敛。</P>
了解了地产行业的现状，我们接着来看看大家最关心的几家地产公司的情况。</P>
三、公司情况</P>
（一）中国海外发展</P>
中国海外发展是一家从事房地产开发的央企，从业务构成来年看，物业发展为主业，占公司营收比重常年保持在97%附近。</P>
截止2023年6月30日，中国海外发展实现营业收入891.60亿元，同比下降14.10%；</P>
实现净利润142.11亿元，同比下降19.22%；</P>
毛利率为22.61%，资产负债率为58.32%，流动比率为2.19，</P>
经营活动产生的现金流量净额为337.03亿元，同比增长259.70%。</P>
综上，从海外发展的最新业绩数据来看，营收与净利润还处于下跌，业绩并未恢复。整体负债不高，且有小幅下滑，流动比率也在2以上，而且经营活动产生的现金流量净额实现了正的增长，财务上还算安全。</P>
（二）新城控股</P>
2023年前三季度新城控股实现营业收入712.8亿元，同比增长15.4%；实现归母净利润24.8亿元，同比下降26%。</P>
归母净利润增速低于营收主要因：</P>
1）毛利率同比下降3个百分点至18.2%；</P>