一小块一小块的开发出来。</P>
周期可能长达十几年甚至20年。</P>
这么长的时间，地价可能已经增值了十倍甚至更多。</P>
港岛的开发商其实主要赚的是囤地的钱。</P>
所以，港岛的土地一直供应不足。</P>
房价也被开发商一步步炒上了天。</P>
在内地，土地是地方政府掌控着供应节奏的。</P>
双安地产不能去囤地，我们也囤不了地。</P>
囤地到了一定期限，政府随时可能收回。</P>
所以，我们在亚龙湾投资高级酒店。</P>
以商业地产的模式，实现了变相的囤地。</P>
因为土地必然随着时间而增值。</P>
政府也需要通过控制土地供应，逐步抬高地价。</P>
然后通过收取土地出让金，变成财政收入。</P>
再用这些钱，来投资改善城建等基础设施。”</P>
周佑军一脸恍然，又问道：</P>
“那我们在商品房开发上，要追求资金周转速度？”</P>
林向东点头道：</P>
“对，这方面，双安地产要向万科深入学习。</P>
万科的模式就是快速滚动开发。</P>
从拿地到项目开盘销售，压缩在不到一年时间。</P>
这就需要很强的项目管理和执行能力。</P>
在内地，像港岛开发商那样囤地捂地是不现实的。</P>
因为政府一定会干预，国家甚至会立法。”</P>
周佑军又点头道：</P>
“所以，我们在商品房和商业地产方面。</P>
要考虑两种不同的投资模式。”</P>
林向东点头道：</P>
“原则上的确是这样。</P>
纯粹的住宅项目，要学习万科模式。</P>
通过快速的滚动开发，实现资金的快速周转。</P>
并且通过高杠杆投资，取得高回报。</P>
这对项目的管理、执行以及产品设计。</P>
都有很高的要求。</P>
商业地产又可以考虑两种模式。</P>
一是和黎江合作，投资亚龙湾海景酒店这种模式。</P>
下一步，我会想办法引入香格里拉酒店集团。</P>
与亚龙地产一起合作。</P>
将来等亚龙地产有了充足的资本。</P>
甚至可以考虑收购香格里拉亚洲业务。</P>
另一种商业地产的投资模式。</P>
是双安地产可以考虑的重点模式。”</P>
周佑军又好奇道：</P>
“什么样的商业地产模式？”</P>
林向东喝口茶，又接着道：</P>
“就是在各大城市中心，投资兴建商业广场。</P>
比如就叫它双安广场。</P>
实际上，就是打造一种城市商业综合体。</P>
类似于四海商贸正在改造的绵城五交大厦。</P>
只不过，双安广场的规模要大得多。</P>
我的设想是，双安广场由双安地产投资。</P>
以城市商业综合体的形式。</P>
形成资本在商业地产上的沉淀。</P>
在投资双安广场的同时。</P>
还可以考虑同时投资商品房项目。</P>
比如就叫它双安公寓，打造成一个中高端住宅品牌。</P>
双安广场，可以考虑引入董阿姨要做的连锁超市项目。</P>
其二，就是引入，或者与四海商贸合作。</P>
在双安广场打造百货购物中心。</P>
四海商贸未来发展成四海集团。</P>
核心业务就是做百货商业。</P>
此外，部分旗舰型的双安广场。</P>
还可以考虑引入香格里拉酒店。</P>
我们可以想象一下，用十年二十年时间。</P>
在全国各地主要的城市，投资建成100座双安广场。</P>
那会是一副什么样的景象。”</P>
周佑军顿时懵了一脸，喃喃道：</P>
“那至少也是几百亿甚至上千亿的投资。”</P>
林向东微微一笑：</P>
“军哥，我刚才实际上谈的是双安投资。</P>
双安投资一共可以规划为五条业务线。</P>
第一是商品房开发方向；</P>
第二是双安广场；</P>
第三是与黎江和香格里拉合作的酒店方向；</P>
第四是物业管理公司；</P>
这四个业务方向，都可以做出一家上市公司。</P>
第五个方向，就是在资本市场投资。</P>
通过股票投资上的收益。</P>
来支撑各个业务方向发展的资金需求。</P>
将来，你要做的是战略管理，把控业务发展方向。</P>
商品房、双安广场、酒店和物业管理。</P>
这四个业务方向，你都要挑选培养出一两员大将型的管理人才。</P>
这样的人才，首先要求有很强的执行能力。</P>
其次就是专业和学习能力。</P>
我们要用15年到20年。</P>
来逐步实现双安投资这些战略发展构想。”</P>
周佑军想象了一下，又喃喃道：</P>
“这样的一个房地产集团。</P>
如果做出来了，就是一个地产航母舰队啊。”</P>
林向东点头一笑：</P>
“没错，想象可以很美，如同遥望星辰大海。</P>
这四个业务方向都做出一家上市公司。</P>
四家公司的股票市值加起来。</P>
超过一万亿都是可以想象的。</P>
到时候，双安投资就成了一家控股公司。</P>
它就叫双安控股。”</P>
周佑军心潮澎湃，哂然一笑道：</P>
“要是能做到这样的地步。</P>
那我们在房地产发展史上。</P>
也能留下浓墨重彩的一笔了。”</P>
“军哥，真做到这样的程度。</P>
你在这个行业就是真正的大佬。”</P>
笑说一句，林向东话风又是一转，严肃道：</P>
“只是要达到这样一个目标。</P>
你们要付出很多难以想象的努力。</P>
军哥，趁着现在还有时间。</P>
你首先就要努力提升自己。</P>
尽快去水木大学或者京大读一个mbA吧。”</P>
周佑军道：</P>
“向东，前些天我听你们财大的戴教授说。</P>
蜀大商学院明年会办mbA班。”</P>
林向东点点头：</P>
“军哥，你可以先去水木或京大mbA体验一下。</P>
以后，双安投资和知味投资。</P>
可以通过赞助的形式，与蜀大商学院合作。</P>
让公司培养的管理干部。</P>
分批到蜀大商学院读在职mbA。”</P>
周佑军又点头道：</P>
“好，那我最近抽时间去京城打听一下。”</P>
林向东又道：</P>
“双安投资做股票的事，就委托给FIm来打理。</P>
现阶段，FIm就收取5%的管理费。</P>
将来，如果内地能做私募基金了。</P>
双安投资再认购FIm在内地的私募基金。</P>
军哥，从现在开始，大概三四年时间。</P>
你的主要任务是学习提升自己。</P>
同时挖掘和培养有执行力的管理人才。”</P>
周佑军一脸认真道：</P>
“放心，我一定会竭尽全力。”